Планирование и застройка территорий регулируются несколькими законами и многочисленными нормативными актами: это Законы Украины «О планировании и застройке территорий», «Об основах градостроительства», «Об архитектурной деятельности», Указ Президента Украины № 422/97 от 13.05.1997 г. «О приоритетных заданиях в сфере градостроительства», а также Земельный, Лесной, Водный кодексы, строительные нормы и правила, документы градостроительного, санитарного и природоохранного законодательства.
Согласно упомянутым законам планирование и застройка территорий должны осуществляться с учетом государственных, общественных и частных интересов, при условии охраны и бережного отношения к памятникам архитектуры, истории, культуры и природному ландшафту. Должны быть учтены законные интересы и требования собственников земельных участков и строений, которые окружают место застройки. Через СМИ должно осуществляться информирование населения о планах перспективного развития территорий и населенных пунктов, а также привлечение общественности к обсуждению градостроительной документации, проектов отдельных объектов. Излишне говорить, что на практике большинство этих требований зачастую не выполняется.
Что касается строительства в зеленой зоне (точнее, на озелененных территориях), то степень защищенности этих территорий зависит прежде всего от их статуса.
Так, к территориям общего пользования относятся городские и районные парки, парки культуры и отдыха, сады жилых районов и групп жилых домов, скверы, бульвары, набережные, лесопарки, лугопарки, гидропарки и др.
Если ваша зеленая зона — озелененная территория общего пользования (площадью более 2 га — парк, от 0,05 до 2 га — сквер) со свободным доступом, предназначенная для отдыха населения, то строительство жилья, офисных помещений, автостоянок и автозаправок, без изменения статуса этой территории, является неправомерным, поскольку, согласно ГСН 360–92** «Градостроение. Планирование и застройка городских и сельских поселений» (пункт 10.4), размещение зданий, сооружений и коммуникаций на землях зеленых зон городов, включая земли городских лесов, не допускается, если проектируемые объекты не предназначены для отдыха, спорта или обслуживания пригородного лесного хозяйства.
Согласно Правилам содержания озелененных территорий городов и других населенных пунктов Украины (пункт 3.6), на озелененных территориях запрещается вести любое строительство, в том числе и павильонов для торговли, размещать малые формы архитектуры без согласия (решения) местных органов государственной исполнительной власти. Это же касается и ландшафтно-рекреационной зоны, в которую входят пригородные леса, лесопарки, лесозащитные полосы, водоемы, зоны отдыха и курортные зоны, земли сельскохозяйственного пользования.
В соответствии с приказом Министерства охраны здоровья Украины № 173 от 19.06.1996 г. «Об утверждении Государственных санитарных правил планирования и застройки населенных пунктов», на ландшафтно-рекреационных территориях, включая земли городских лесов, не допускается размещение жилищно-общественных объектов, а также дачных поселений, если проектируемые объекты не предназначены для отдыха и спорта (пункт 4.2); запрещается строительство, реконструкция и расширение объектов за счет территории парков, водных акваторий и т. п. (пункт 6.1).
Зеленая зона защищена лучше, если принадлежит к объектам природно-заповедного фонда (к ним относятся парки, признанные памятниками садово-паркового искусства, и дендропарки местного или общегосударственного значения, а также памятники природы местного значения).
Что касается положения дел в столице, то, по мнению адвоката юридической фирмы «Ильяшев и партнеры» Галины Лефор, увеличение количества конфликтов между инвесторами, киевлянами и Киевским горсоветом обусловлено выделением земельных участков под строительство в охранных зонах, рядом с памятниками истории и архитектуры, в парках, без учета мнения и интересов жильцов прилегающих домов.
За примерами далеко ходить не придется. Так, столичная горадминистрация уже дала добро на строительство торгово-офисного «второго этажа» над линией метро от станции «Черниговская» до станции «Дарница», сообщается в прессе. Если проект осуществится, жители жилмассива лишатся около 30 га зеленой парковой зоны, получив взамен 83 тыс. м2 торгово-офисных площадей.
Значительные риски для ценных зеленых зон возникают и в связи с подготовкой Украины к проведению финальной части чемпионата Европы по футболу Евро-2012. Для строительства к Евро-2012 киевские власти намерены пожертвовать более 250 га парковых зон! Об этом сообщил глава Национального экологического центра Украины Игорь Сиренко на пресс-конференции 11 августа 2008 г. Зеленым территориям угрожают проекты строительства на Трухановом острове, в Святошинских лесах, на острове Муромец, пляжной зоне озера Вырлица, в урочище Оболонь.
Позитивные примеры встречаются реже. Так, 4 июня 2008 г. прокуратура Киева опротестовала решение горсовета Киева о передаче участков зеленой зоны компании «Аэробуд». Речь идет об участках по ул. Щорса в Печерском районе столицы общей площадью 0,25 га, на которых, к тому же, расположены детская и спортивная площадки.
Согласно ст. 25 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», граждане имеют право защищать свои интересы во время проектирования и строительства новых, а также эксплуатации существующих объектов архитектуры.
Поскольку Генеральный план развития г. Киева до 2020 г. присваивает охранный статус практически всем зеленым зонам города, целесообразно обратиться в ГП «Институт Киевгенплан» с просьбой проверить, соответствует ли решение о землеотводе под строительство Генеральному плану (в Одессе, в связи с отсутствием Генплана, обращаться куда-либо проблематично, но в любом случае начинать нужно с Горисполкома). Если проектная документация объекта строительства противоречит Генеральному плану и охранным требованиям зеленой зоны, следует обратиться в Киевгорсовет с просьбой не утверждать или отменить землеотвод.
Но наиболее действенным способом защиты прав, по мнению юристов, является обращение с иском в суд об устранении препятствий в пользовании. В иске можно и стоит упомянуть закрепленные в законодательстве нормативы.
В соответствии с ГСН 360–92** «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений», площадь озелененной территории жилого квартала должна составлять не менее 6 м2 на 1 человека, без учета озелененных территорий школ и детских дошкольных учреждений (пункт 3.15).
В соответствии с приказом Министерства охраны здоровья Украины № 173 от 19.06.1996 г. «Об утверждении Государственных санитарных правил планирования и застройки населенных пунктов», уровень озеленения территории жилой застройки должен быть не менее 40 %, промышленных предприятий — 30 %, участков школ и детских дошкольных учреждений — 80 %, больниц — 60 % (пункт 6.2).