Если бы не большевики…

Доходные дома как основной источник жилья появились в мире несколько веков назад. Сложно сказать, в какой именно стране возникла идея сдавать внаем жилье в собственном доме. Известно, что в дореволюционной России строительство доходных домов началось еще в XVIII веке, а в конце XIX приобрело истинный размах. Поскольку о мгновенной продаже квартир в то время никто и помыслить не мог, строили добротно и красиво. Спустя более чем сто лет доходные дома стали бесспорным украшением всех крупных городов бывшей Российской империи, в частности Киева и Одессы. А какие здания сохранились в Москве и Питере! Мэтры архитектуры стремились увековечить свое имя в доходных домах — благо и платили им за проекты, не скупясь.
Строительство домов в дореволюционной России было делом надежным и выгодным, состоятельные люди охотно вкладывали свои капиталы в растущие дома. А они становились все выше и качественнее. Именно в доходных домах появились первые лифты, системы водяного отопления, электрическое освещение и телефоны. К примеру, доходный дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре в Москве, украшенный живописной готической башней и эркерами со скульптурами диковинных животных, считался самым комфортабельным в городе, потому что первым из многоквартирных жилых домов завел у себя электричество и лифты.
Сохранившиеся доходные дома до сих пор считаются самой элитной недвижимостью, невзирая на 80 лет пренебрежения. Они стоят на самых лучших улицах, только здесь можно найти прекрасные мраморные лестницы, эркеры с причудливой лепниной, монументальные камины, столетний наборный паркет, высоченные потолки, уникальные системы вентиляции и шумоизоляции.
Конечно, доходные дома были дифференцированы в зависимости от класса арендаторов и места дислокации. И сегодня бывший доходный дом в Одессе с видом на Приморский бульвар нельзя сравнить с медленно (а то и быстро) разваливающимся строением на Молдаванке, но как источник получения доходов для владельца и жилья — для съемщика они были вне конкуренции.
Утешительно думать, что система аренды в доходных домах развивалась бы и дальше, но национализация собственности, начавшаяся в 1917 г., поставила крест на системе аренды на много лет вперед. Сегодня только во все еще экономически недосягаемой старой Европе около 60% квартиросъемщиков. В Берлине арендуют 90% жилья, а в Стокгольме — все 100% (в Швеции официально запрещена приватизация жилья). Даже в странах бывшего соцлагеря 40% населения — квартиросъемщики.
Нам же — как Украине, так и России — отходить от последствий большевистской национализации предстоит еще не один год. В основном перспективы создания доходных домов даже не обсуждаются. Хотя в России в последнее время наметился некоторый прогресс.

Московские амбиции и киевский оптимизм

В Москве множество старинных доходных домов. Появились они на рубеже XIX–XX вв. в период экономического и промышленного роста Российской империи. Только в 1912 г. в столице было построено более трех тысяч 5–7-этажных домов такого типа. Несмотря на непрерывный процесс перестройки Москвы, многие из них сохранились и являются подлинными жемчужинами архитектуры.
То, что сегодня предлагает построить правительство Москвы, вряд ли украсит город, поскольку речь идет о доходных домах экономкласса, которые, впрочем, как и другие дома современной постройки, зачастую не отличаются архитектурной эстетикой. Но в данном случае обсуждается уж никак не архитектурная, а экономическая составляющая проекта «О Концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в городе Москве».
Проект направлен на удовлетворение спроса армии московских очередников и малоимущих жителей Москвы. Поэтому дома будут строить в районах массовой жилой застройки (в Некрасовке, Щербинке, Кожухове, поселке Северном) по проектам так называемых популярных серий. Планируется, что поначалу доходные дома город будет строить за собственные деньги, и только на следующем этапе к процессу подключатся частные инвесторы. Доходные дома в спальных районах будут максимально скромными и должны лишь окупать свое содержание, никакая прибыль от них не предусмотрена. Минимальная месячная стоимость аренды жилья в них составит 100—110 руб. за м2 (стандартная 50-метровая двухкомнатная квартира потянет на 5 500 руб., приблизительно 203 долл.). Всего правительство Лужкова планирует построить 200 доходных домов экономкласса.
При этом городские власти предлагают не останавливаться на социальных проектах и строить доходные дома дифференцированно. Они будут условно делиться на три категории по уровню качества жилья и его стоимости. О первой — домах экономкласса — уже сказано.
В домах второй категории (повышенной комфортности) в арендную плату будут включены отчисления на капитальный ремонт в размере 25 руб. за м2 (та же двухкомнатная квартира — 6 750 руб.). Третья категория — квартиры в аренду по рыночным ценам. Разумеется, везде нужно будет прибавить 100%-ную оплату коммунальных платежей.
Дома последней категории в Москве уже есть. Первенец — построенный в Большом Николоворобинском переулке доходный дом на 47 квартир. Арендные ставки здесь весьма высоки: от 3 до 12 тыс. долл. в месяц. Такая стоимость рассчитывалась исходя из ставок аренды гостиничных номеров на тот же срок. В цену аренды входит охрана и уборка подъездов. За все остальное (телефон, Интернет, уборку квартир и доставку продуктов) арендаторы будут платить дополнительно. Автомобили жильцы доходного дома могут хранить в подземном паркинге. Стоить это будет 200–250 долл., а из бесплатных услуг в паркинге обещается мойка колес и подкрылков в осенне-зимний период.
Даже при очевидно высокой ставке аренды в Большом Николоворобинском переулке, для частных девелоперских компаний строительство доходных домов остается экономически невыгодным. В первую очередь затраты объясняются высокой стоимостью земельных участков и долгими сроками окупаемости подобных проектов. При разработке правильной концепции вернуть свои инвестиции девелопер-арендодатель сможет только через 7–10 лет. Поэтому для большинства девелоперов интересней продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду.
Во «второй столице», Санкт-Петербурге, о строительстве новых доходных домов (а старыми полон весь центр Питера) пока только рассуждают. Бизнес опасен в силу долгих инвестиций, а застройщики привыкли получать быстрые деньги.

В столице родного отечества эксперты к категории доходных домов относят два комплекса управляющей компании DEOL Partners (Киев). Это Senator Apartments City Center на ул. Пирогова, 6, и Senator Apartments Executive Court на ул. Дмитриевской, 62/20. Комплексы позиционируются как «профессиональные сервисные апартаменты», и уровень обслуживания в них измеряется уже не по местным, а по единым мировым стандартам. Отсюда и стоимость аренды жилья — от 120 до 600 евро за сутки. Первый проект DEOL Partners успешно работает уже три года, второй сдан в январе 2008 г.
Сотрудники DEOL Partners полны оптимизма и еще в начале года заявляли о планах реализации подобных проектов в Харькове, Львове, Одессе, Днепропетровске в обозримый срок — 2–3 года. Однако развивающийся с осени кризис приостановил строительство и внес свои коррективы, в том числе и в развитие сегмента доходных домов.

Кризис поможет?

По окончании мирового экономического кризиса, в который мы только входим, рынок недвижимости Украины изменится коренным образом. Так полагают эксперты в этой области.
Все, как обычно, будут определять кредиты. Если кредитование юридических лиц вскоре будет осуществляться в прежнем объеме, то отдельно взятые граждане Украины, скорее всего, будут обращаться за кредитами намного реже. Большинству из нас придется долго восстанавливать собственное экономическое положение, и, как следствие, приобретение нового жилья отойдет на второй план.
Стоимость жилья после нескольких лет кризиса опять взлетит: из-за отложенного спроса и желания застройщиков наверстать упущенное. И затормозить процесс роста цен на очередном витке экономического подъема вряд ли удастся. В результате квартиры станет приобретать небольшой, наиболее обеспеченный процент населения, как в Европе.
Поэтому самым разумным вариантом решения квартирного вопроса будет аренда с невысокими (из-за кризиса) арендными ставками.
Недостроенными окажется достаточно много жилых домов, которые можно будет приобрести по сравнительно низкой цене. И вот они, с учетом всех вышеприведенных факторов, смогут стать будущими доходными домами, причем, как по московской программе, разных категорий.
К тому времени строительство объектов в коммерческом, а особенно в жилом сегменте перестанет приносить молниеносную прибыль. Отечественным застройщикам придется привыкать к долгим инвестициям, на фоне которых 7–10 и даже 20 лет их возвращения после реализации проекта доходного дома покажется весьма небольшим сроком. Аренда квартир в доходных домах, созданных из заброшенных недостроев или из реконструированных старых домов, сможет оказаться спасательным кругом как для потребителей, так и для владельцев доходных домов. Но, скорее всего, не нашего, а следующего поколения.