Обособленность частного дома — понятие условное. Каждый дом находится во взаимосвязи кварталов, улиц и районов; снабжается электроэнергией, газом, водой по общегородским коммуникациям. Какой инфраструктурой обеспечен частный сектор Одессы сегодня и что ждет его в будущем?

Неумирающий сегмент

Во времена СССР с частным сектором боролись. И борьба эта была, разумеется, неравной: права собственника не учитывались, вопрос о сносе не обсуждался. Просто очередным генеральным планом города обозначались направления развития того или иного района, где было указано: здесь индивидуальную застройку в расчетный срок реализации генплана заменят многоэтажные дома. Тенденция активного искоренения частной застройки не могла не сказаться на психологии жителей: все они стали жить «на чемоданах», готовясь к близкому переезду. Чем и было обусловлено практически полное отсутствие инфраструктуры в районах частной застройки.
В Одессе еще в 1966 г. под полную или частичную ликвидацию были определены частные секторы Ближних Мельниц, Слободки, Чубаевки, с 5-й по 9-ю станции Большого Фонтана. Однако с переходом в независимость глобальные планы были нарушены, началась приватизация домов и земельных участков, и частный сектор Одессы оставили в покое — как в отношении нового строительства, так и в отношении улучшения инфраструктуры. По сути, только улицы, имеющие общегородское значение, были газифицированы, имели центральную канализацию и тротуары; только по этим улицам можно было проехать без потерь для личного автотранспорта. Прочие же, живущие на улицах и в переулках местного значения, вынуждены были обретать удобства за свой счет либо вовсе обходиться без них — все зависело от размеров собственного кошелька.
Тем не менее частный сектор Одессы в собирательном виде представляет собой громадный конгломерат, выживающий невзирая ни на что и сопротивляющийся любым нововведениям.

— Одесса — единственный город в Украине, в котором составляющая частного сектора занимает такой большой объем, порядка 40%, — говорит начальник отдела мониторинга генерального плана Городского управления архитектуры и градостроительства Александр Греков. — Сюда входят и Фонтан, и Слободка, и Ближние Мельницы, и другие районы частной застройки. Сегодня генеральным планом не предусматривается дальнейшее развитие территорий частного сектора: нет смысла, да это и несовременно. Частный сектор обычно развивается за пределами города. Это и для города легче, и жизнь людей, населяющих сектор, качественнее с точки зрения экологии. Жизнь на природе, в сельской местности, куда полезней. С этой точки зрения, согласно новому генплану, мы остаемся в тех границах, которые есть: они не увеличиваются, и индивидуальная застройка в них сохраняется.

Сектор спонтанного развития

Неприкосновенность районов индивидуальной застройки, к сожалению, не тождественна развитию их инфраструктуры. Во многих случаях собственники домов сами отказывались от модернизации своего микрорайона, предложенной авторами нового генерального плана развития города.

— Большой скандал возник, когда в первом варианте генплана в частном секторе, по улицам Толбухина, Ромашковой и т. д., была обозначена полоса центров обслуживания, — поясняет ситуацию Александр Греков. — Это делалось для того, чтобы массив частного сектора Чубаевки, Фонтанов, Дмитриевки получил хоть какие-то объекты обслуживания населения. Сегодня эти секторы занимают огромную территорию, но там практически нет ни школ, ни поликлиник, ни торговых центров. При этом всем людям — и детям, и старикам — нужно ехать бог знает куда в больницу или в детский сад. А есть определенные радиусы обслуживания, прописанные по нормативам. По ним предлагалось сосредоточить в упомянутой зоне, в районе улицы Толбухина, объекты, которые должны были решать эти вопросы. Все равно такая инфраструктура возникает спонтанно — внутри частного сектора сегодня появляются мини-гостиницы (к примеру, «Улисс» на Люстдорфской дороге или отель «Уютный» на 13-й Фонтана), медицинские центры, которые разбросаны совершенно бессистемно, автомойки, кафе — все что угодно. А в генплане была выбрана та территория, где это преимущественно нужно было бы развивать, этому способствовала и транспортная развязка на площади Толбухина. Но такое строительство возможно при добровольном согласии владельцев. Тем более, что дома в частных районах далеко не всегда покупаются для жилья — бизнесмены изначально приобретают их под те же предприятия инфраструктуры. Так что концепция улучшения жизни жителей в частном секторе была. Сегодня этого не будет. Правда, переделка генплана не означает, что на развитие объектов обслуживания наложен запрет. Просто это становится делом сугубо индивидуальным — приспособить свой частный дом или участок под мини-детсад, медицинский центр и т. д.

Итак, по последней, обновленной версии генерального плана, в нынешнем виде сохраняются:

• Частный сектор на улицах Толбухина, Рассвета, Дмитрия Донского, в поселках Моряков, Мемориальном, у завода «Промсвязь».
• Застройки на улицах Ковалевского, Ромашковой, Толбухина, Люстдорфской дороге, на Чубаевке, на участке, ограниченном улицами Левитана, Королева, Тополевой.
  
• Проспект Свободы в Черноморке.
  
• Частные застройки на 9-й, 10-й ст. Большого Фонтана, в районе Шалимовки, улицы Костанди.
  
• Жилые дома в поселке Дзержинского (Слободка).
  
• Усадебная застройка в районе Ближних Мельниц.
  
• Жилой сектор на улицах Скворцова, И. и Ю. Лип, Зеленой, Авиационной.
  
• Улица Малиновского.
  
• Жилая застройка на территории от переулка Векслера до переулка Лузановский.
  
• Частная застройка на территории от Николаевской дороги до железнодорожных путей.
  
• Частный сектор в районе кемпинга (по четной стороне).
  
• Индивидуальная застройка от «Молодой гвардии» до ул. Кишиневской.
  
• Застройки на поселке Шевченко-3.

В дальнейшем перечисленным выше частным секторам предоставляется возможность спонтанного развития. То есть небольшие магазинчики, аптеки, СТО и прочее, конечно, будут, но они не смогут обслужить сотни проживающих в частных домах и вряд ли повысят привлекательность района.

Дом у дороги

Будущее инженерной инфраструктуры в частном секторе выглядит более оптимистичным. Этому способствует строительство и реконструкция основных магистралей города, которые будут проходить в районах частного сектора.

— Яркий пример — улица Туристская, — говорит Александр Сергеевич. — По ней проходит трасса «Север – Юг». Для прокладки трассы пришлось отселить некоторое количество частных домов. Однако следует знать, что при строительстве новых дорог создается не только новое полотно: обновляются абсолютно все инженерные коммуникации (водопровод, канализация, свет, вода, телефон). Такая же ситуация была и с улицей Щорса. Там при реконструкции дороги хоть и не сносили дома, но расширяли проезжую часть и меняли коммуникации. В связи с этим у многих людей, которые там живут, появилась возможность обновить или получить точку подключения к новым коммуникациям. Во многих случаях центральная канализация у жителей частного сектора появилась впервые. Как результат, жилье становится комфортным и более привлекательным, увеличивается инвестиционная ценность этих домов. К слову, это происходит не только в частном секторе. В центре города, после ремонта улицы Колонтаевской, повысилась стоимость квартир и офисных помещений. Такой грамотный подход к реконструкции улиц дает безусловные преимущества и владельцам домов в частном секторе.

В ближайшее время реконструкция проезжей части ждет и улицу Толбухина, которая служит транспортной артерией между побережьем и Юго-Западным массивом, но находится в невозможно плохом состоянии. В завершающей стадии находится реконструкция Фонтанской дороги (10–12 станции).

— После окончания работ намного облегчится транспортная доступность к району и повысится привлекательность жилья и недвижимости. Мы не говорим о стоимости жилья — она сейчас, может, и не повысится, но и, возможно, не опустится еще ниже. Такие меры поддержат ее на нужном уровне. А со временем, конечно, она начнет повышаться, — полагает Александр Греков.

Жизнь вокруг нового строительства

— Когда строится большой жилой комплекс, происходит облагораживание территорий вокруг него. Появляется освещение, новые тротуары и т. д. Есть большой проект в районе улицы Испанской, Одесской, Промышленной, — продолжает Александр Греков. — До недавнего времени там еще строили жилой комплекс с соответствующей инфраструктурой. Таким образом часть района Слободки будет обеспечена детскими садами, школами, торговыми центрами и т. д. В сторону Антенных полей тоже предполагался крупный торговый и жилой комплекс, рядом с частным сектором. Естественно, те же ремонты дорог, прокладывание коммуникаций и т. д. могли бы продолжаться, если бы не приостановился строительный процесс. Еще один комплекс с детским садом, центрами развлечений, магазинами, примыкающий к существующим многоэтажным домам, запроектирован на улицах Проценко и Шилова.
Чтобы улучшать ситуацию в существующем частном секторе, отремонтировать дороги и тротуары на той же Слободке, понятно, нужны средства. Но поскольку бюджет имеет ограничения, то на ближайшие годы определены места благоустройства и реконструкции — Фонтанская дорога, путепровод «Поездной» — Туристская, Ближние Мельницы. На Слободку пока еще не хватает ни сил, ни средств. Но если все пойдет нормально, то и до Слободки тоже дойдем.

В условиях существующего кризиса строительство большинства объектов тормозится, а иногда и вовсе замораживается. Как следствие, улучшение инфраструктуры, вопросы благоустройства во многих районах города, и так достаточно долгоиграющие, откладываются. Впрочем, в частном секторе кризис свой, не зависящий зачастую от мировых экономических процессов. Владельцы индивидуальных домов не хотят перемен, которые могут затронуть их интересы, но, с другой стороны, без вмешательства города многие вопросы инфраструктуры так и останутся нерешенными. Более того — если в элитных районах частной застройки, типа Аркадии и Фонтанов, жителям в большинстве случаев хватает собственных средств для организации инженерной инфраструктуры, то судьбы менее привлекательных секторов, типа Слободки, Ближних и Дальних Мельниц, остаются неясными. Ведь для того, чтобы получить такие небольшие, казалось бы, блага, как центральная канализация или газовое отопление, нужно либо жить на центральных транспортных артериях, либо ждать появления строек городского значения. Впрочем, долготерпения жителям частного сектора, всю жизнь обходящимся без тротуаров, горячей воды и теплых туалетов, не занимать. Другое дело — будет ли жизнеспособен частный сектор Одессы и в дальнейшем.

Людмила Бойко