Города, расположенные на побережьях, как правило, развивались вокруг порта. Это часто приводило к тому, что со временем в центре города оказывался большой промышленный район, а жилые зоны отрезались от воды. Современное развитие крупных городов доказывает, что подобная практика уже уходит в прошлое и значение прибрежных территорий кардинальным образом меняется.

LondonDocklands

Редевелопмент прибрежных территорий городов невозможен без понимания необходимости сбалансированного развития города в целом. И поскольку сил частного капитала для таких масштабных преобразований мало, работами подобного уровня занимаются компании, созданные при участии муниципалитетов или органов государственной власти. Одним из ярчайших примеров может служить Лондон, где сегодня на месте старых доков располагаются уютный жилой и современный деловой центры.
Один из крупнейших европейских портов после Второй мировой войны так и не был до конца восстановлен — появились новые контейнерные технологии, оборудование доков устарело, и в начале 1970-х годов большинство из них было закрыто.
И хотя первый план развития опустевшей депрессивной территории London Docklands (это несколько районов восточного Лондона: Саусварк, Тауэр-Гамлетс, Ньюхэм и Гринвич) появился почти сразу, реальные работы начались только через десять лет. Была создана государственная корпорация развития — London Docklands Development Corporation (LDDC), ставшая «единым окном» для потенциальных инвесторов, и только эта компания могла заниматься отчуждением государственной земли, которой здесь было до 80%.
Преобразование района началось с главного — решения транспортной проблемы. При этом были использованы уже имеющиеся возможности: на месте старых железнодорожных путей было проложено наземное метро. Уже в 1987 г. открылись три ветки Docklands Light Railway (DLR), одна из которых вплотную примыкала к Сити.
Была продумана и стратегия привлечения инвесторов: им предлагались серьезные налоговые льготы. Первой начала застраиваться Канарская пристань (Canary Wharf) на Собачьем острове (The Isle of Dogs), где через три года появилось самое высокое здание Лондона (235 м), которое и по сей день остается таковым. Район получил толчок в развитии. За 17 лет при участии корпорации LDDC было привлечены госинвестиции (1,8 млрд фунтов стерлингов), инвестиции частного сектора (7,7 млрд фунтов стерлингов), перепрофилировано 1 066 акров земли, построено 144 километра новых дорог, линия легкого метро, 25 млн квадратных футов коммерческих и промышленных площадей, более 24 тыс. новых домов, 2 700 предприятий торговли, а также школы и колледжи. В 1998 г. корпорация как выполнившая свою функцию была ликвидирована. Заброшенная окраина стала новым деловым центром, где имеют офисы крупнейшие мировые компании.
Ожидания застройщиков окраины вполне оправдались: количество людей, приезжающих утром на работу в Canary Wharf, достигает почти 70 тыс., и многие из них живут поблизости. На Канарской пристани появился уютный жилой массив, рассчитанный на удовлетворение потребностей людей разного социального статуса.
Причем офисные небоскребы находятся на некотором расстоянии от Темзы, а на ее берегах расположились уютные жилые кварталы, набережные, зеленые зоны отдыха (всего здесь было посажено около 160 тыс. деревьев). Местный житель, выходец из России, рассказывает: «Мне здесь очень нравится. Очень тихо, чисто и красиво. Есть яхт-клуб, лодки, маленькие огороды. И вообще впечатление деревни. Это при том, что до центра 15 минут на DLR. Помню, в России у меня была странная мечта — жить в столице, но среди природы, и чтобы можно было быстро добраться до центра на общественном транспорте. Мечтать надо осторожней».
С ростом популярности района растет и стоимость местной недвижимости. В частности, трехэтажный коттедж, рассчитанный на несколько семей, с двумя спальнями, гаражом и собственным садом, можно приобрести за GBP 450 тыс. , а квартиру на 15-м этаже площадью 92 м2 с видом на Темзу — за GBP 650 тыс.
Здешние пабы считаются лучшими в Лондоне, а на набережной вырос «Миллениум» — огромный куполообразный зал для постоянно действующих выставок, посвященных в основном техническому прогрессу и его значению в жизни общества в XXI веке.
Правильный редевелопмент района старых доков Лондона снизил нагрузку на исторический центр Сити и заставил начать его реконструкцию. Именно после массового переселения компаний на Собачий остров было дано разрешение на возведение в Квадратной Миле первого небоскреба — фостеровского Swiss Re, получившего прозвище «огурец».

Melbourne Docklands

Программа комплексной реконструкции территории старых доков Мельбурна была разработана правительством штата в 1990 г. совместно с пятнадцатью консалтинговыми фирмами. Редевелопментом руководила государственная корпорация VicUrban (это по сути градостроительное агентство, которое привлекало для сотрудничества частных инвесторов). Работа началась с инфраструктурной подготовки участков. Агентство финансировало строительство дорог, мостов, пристаней. После этого участки выставлялись на продажу, и платежи за землю погашали средства, вложенные в объекты инфраструктуры. В 2007 г. корпорация VicUrban передала эту территорию муниципалитету, сохранив за собой координирующие функции.
Docklands — это территория бывшего грузового порта площадью 200 га и контейнерных терминалов. Он разделен на девять районов, каждый из которых планируется и застраивается отдельной компанией или консорциумом инвесторов. Проект реализуется поэтапно и постоянно корректируется. Каждый микрорайон представляет отдельный комплекс. Первыми реализованными проектами стали Business Park (36 га), Technology Park (7 га), Batmans Hill (15 га, здесь расположены музей, объекты ретейла, жилье), Yarra Waters (15 га — жилье, коммерческая недвижимость), Victor Harbour (30 га — жилье и туристические объекты).
В проект уже вложено около 4,4 млрд долл., в районе проживает около 7 тыс. человек и работает такое же количество офисных служащих.
На жилые кварталы приходится около трети площади застройки, предложены различные форматы жилья, в т. ч. большие квартиры, пентхаусы, таунхаусы. Здесь можно встретить и оригинальные форматы недвижимости. Например, одним из проектов предусмотрено строительство двухуровневых квартир, совмещенных с офисом (включая приемную, комнаты для сотрудников и даже зал заседаний).
Docklands стал районом с открытым общественным пространством. Здесь много площадей и скверов, где можно лежать на траве, площадок для отдыха, игр и выездных мероприятий, велосипедные и пешеходные дорожки. На набережных много скульптур, одна из которых, «Корова на дереве», уже успела стать достопримечательностью. Дело в том, что во время Второй мировой войны фигуры коров из папье-маше служили объектами маскировки на аэродромах. Второй раз корова попала в историю, когда в 50-х годах в Австралии погибло много скота при наводнении: после того как вода схлынула, туши остались в ветвях. Автор скульптуры— художник Джон Келли.
Район обладает многими достоинствами. Он расположен близко от центра, туда легко добраться на автомобиле, поезде, трамвае, водном такси, на велосипеде или даже пешком. В районе развитая инфраструктура, из окон открывается прекрасный вид на море (стоимость квадратного метра в квартире с видом на море составляет примерно 6-7 тыс. австр. долл.). На территории Docklands предусмотрено более 5 тысяч государственных парковок.
Проект застройки района был удостоен награды Urban Design Excellence, учрежденной национальными отраслевыми ассоциациями (Институтом планирования, Королевским институтом архитекторов и Институтом ландшафтных архитекторов) за инновационный подход к девелопменту.
Завершить проект планируется к 2015 г. Предполагается, что к этому времени в Melbourne Docklands будет проживать около 20 тыс. человек и работать около 30 тыс. служащих.

Проект «Морской фасад»

Для восстановления прибрежных районов чаще всего используется перенос промышленных предприятий за город и превращение этих территорий в жилые и офисные центры.
Другим путем пошли в Санкт-Петербурге, решив намыть недостающие территории.
Проект «Морской фасад» предполагает развитие крайней береговой линии Васильевского острова, выходящей в Финский залив. Новый район будет находиться всего в шести км от исторического центра города
Проект предусматривает создание и освоение 476, 7 га намывных площадей: на площади 476,7 га образуется новая территория, под строительство более 4 млн м2 недвижимости, и создание морского пассажирского порта, который сможет принимать круизные и паромные суда длиной свыше 311 м и осадкой до 9 м. Также на вновь образованной площади будет создан новый общественно-деловой центр Санкт-Петербурга, где разместятся офисы, штаб-квартиры крупнейших компаний и жилая недвижимость класса «бизнес» и «de luxe».
Предполагается развитие дорожно-транспортной сети (228,7 га), в том числе 65,8 га займет часть Западного скоростного диаметра: строящейся объездной трассы вокруг города. Зеленые насаждения займут 19,5 га. Будут построены две станции метро, предусмотрено строительство причалов для малых речных судов, которые станут новым видом общественного транспорта. В планах — стоянки для яхт и вертолетные площадки.
Проект реализуется с 2004 г. на началах частно-государственного партнерства. Реконструкция фарватера, акватории, пункты пропуска и т. д. создаются за счет федерального бюджета РФ. Образование территории, строительство зданий и сооружений Морского вокзала — за счет частных инвестиций. Объем инвестиций в проект Министерство транспорта РФ оценивает в 1 млрд долл., а с учетом капитальных вложений в недвижимость на новой намытой территории — в 2 млрд долл. После окончания строительства порт перейдет в собственность администрации Санкт-Петербурга. Компанией, реализующей проект, является ООО «Управляющая компания «Морской фасад». По окончании строительства порт переходит в собственность Санкт-Петербурга. После сдачи инвестором готовых объектов заем будет выкупаться траншами.
Работы ведутся весьма активно. По итогам 2008 г. намыто уже около 120 га территории и полностью завершены работы по четырем причалам. Закончено дноуглубление Петровского фарватера длиной 8,6 км, подходных путей длиной 2,1 км и акватории порта.
Проект уже дает отдачу: в сентябре 2008 г. к причалу нового порта пришвартовался первый современный круизный лайнер, который доставил в Россию около 2000 туристов.
Навигация 2009 г. началась 4 мая: пришвартовался первый в этом году круизный лайнер Norwegien Jewel, на борту которого было 2400 человек. С мая по октябрь этого года на новых причалах планируется принять около 100 круизных судов.
Управляющая компания уже объявила о продаже участков под жилую и коммерческую застройку.

Источник:  журнал недвижимости DOMCOM