В разное время возможность владения землей была ограничена — традициями наследования и власти, государственными режимами (парадоксально, но здесь объединяются такие непримиримые противники, как монархия и развитой социализм: в обоих случаях частному собственнику сложно единолично владеть землей).
Тем не менее, сегодня возможность покупки и последующей перепродажи земли в нашей стране существует и, как следствие, пользуется огромным спросом. Тем более это актуально в южных регионах, в частности в Одесской области: близость моря и лиманов, развитая культура садоводства и виноградарства, теплый климат и относительно ровный ландшафт делают землю в этой местности по-настоящему привлекательным товаром.
Чтобы разобраться в ситуации, сложившейся на этом рынке, нужно прояснить следующие вопросы:
— Из чего складывается стоимость земли?
— Какие факторы делают объект привлекательным или, наоборот, непривлекательным, несмотря на его цену?
— В каких секторах региона земли продается больше, где она дешевле, а где дороже?

Начнем с основного: из чего складывается стоимость земли?
Представьте себе обычный земельный участок. Это просто некоторое количество соток, большее или меньшее. Здесь нет строений, нельзя открыть кран, из которого потекла бы вода, невозможно повернуть вентиль, чтобы пошел газ, нельзя зажечь лампочку: ничего этого нет. Новый хозяин этой земли может сделать так, чтобы всё это появилось: попросту говоря, завести на участок коммуникации. Естественно, это стоит денег, но главное — сил и времени. Поэтому люди, покупающие землю для себя, предпочитают брать участок с коммуникациями или, по крайней мере, расположенный так, что водопровод и газопровод находятся максимально близко. Имеет значение наличие асфальтированного подъезда, возможность или невозможность впоследствии поделить участок, наличие вида на лиман или море (в этом случае цена резко возрастает).

Многие думают, что этим и исчерпывается проблематика купли-продажи земли. Вынуждены вас разочаровать: просто купить участок и делать на нем всё, что взбредет в голову — сеять и пахать, выращивать виноград, строить дом или гостиницу — по закону нельзя. Согласно действующему законодательству, использование земли регламентируется специальными государственными актами. Такие акты предназначают землю под застройку (госакт на строительство), разведение плодовых культур (госакт на садоводство), ведение индивидуального сельского хозяйства (или «особистого сільського господарства» — ОСГ). Изменить целевое назначение земельного участка крайне сложно и дорого. Помочь в этом до известной степени могут профессионалы девелоперской сферы. Но, как правило, предпочтительнее покупать участок с готовым госактом соответствующего профиля. И именно подобные обстоятельства часто делают хорошую во всех отношениях землю непривлекательной для покупателя. Человек хочет строиться, но госакт здесь есть только под садоводство. Так не проще ли поискать другой участок?

Однако серьезные инвестиционные компании, имеющие обширный арсенал навыков и средств, могут себе позволить покупать такие «проблемные» участки, с тем чтобы, вложив в преобразование их целевого назначение средства и силы, продать эту землю по более высокой цене. Кстати, частным покупателям приобретать землю у таких игроков рынка логичнее: без нужного опыта и налаженной системы работы на соответствующие преобразования, да и просто на подведение к участку коммуникаций уйдет неоправданно много времени и денег.

На сегодняшний день в Одесской области основными источниками земли на рынке являются Белгород-Днестровское направление, куда входят Каролино-Бугаз, район Роксолан, Овидиополя, института Таирова и коттеджные поселки «Совиньон», область Хаджибеевского лимана, в первую очередь Алтестово, Отрадово, Егоровка и Еремеевка, а также другие поселки в районе Киевской трассы, направление по Николаевской трассе.

По итогам мониторинга предложений самой дорогой на сегодняшний день является земля в «Совиньоне» и в направлении Каролино-Бугаза: наличие необходимых госактов, коммуникаций, курортная зона и близость моря сделали свое дело в области ценообразования. Средняя цена здесь варьируется от 15 до 20 тыс. долл. за сотку; в Прилиманском и Червонном хуторе землю можно купить несколько дешевле — от 8 до 12 тыс. долл. за сотку.

Фонтанка и Лески давно являются в массе своей коттеджными поселками, найти здесь землю под садоводство и виноградарство сложно, а сотка стоит не дешевле 10 000 долл.

Наиболее перспективным направлением на сегодняшний день можно назвать Хаджибеевский лиман. И это неудивительно. Традиции коттеджного строительства, а соответственно и подведения коммуникаций развиваются там с советских времен. К окрестностям Хаджибея легко подъехать, в непосредственной близости находится Киевская трасса, вокруг самого лимана хорошо развита инфраструктура сферы услуг. «Фишкой» Хаджибея издавна является рыбалка: сегодня там вовсю плодится кефаль. Преимуществом же по сравнению с выходом в море является то, что рыбакам не нужно оформлять никаких специальных документов и брать разрешение у пограничников. Да и с погодными условиями на Хаджибеевском лимане куда проще: ни штормов, ни шквалов. Местная система коттеджных поселков и таун-хаусов, как и индивидуальных ферм, только развивается: здесь покупатель пока не доплачивает за "брэнд", как, например, на Каролино-Бугазе или в Совиньоне. В окрестностях Хаджибеевского лимана сегодня реально купить участок в 6 соток за 12 тыс. долл., то есть, уплатив 2 тыс. долл. за сотку. Средняя цена благоустроенной земли по Хаджибею редко превышает 3–5 тыс. долл. за сотку.

Хочется верить, что изложенные в статье соображения помогут многим желающим сориентироваться в тонкостях земельного рынка. Ведь земля — это та основа, что дает начало всему. А при грамотном подходе, внимательном анализе и взаимодействии со специалистами земля может дать начало и вашему личному успеху.