Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение в системе экономической деятельности общества. Это связано с ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
Земельный участок является неотъемлемой частью любого объекта недвижимости. Именно земля в первую очередь определяет приносимый участком доход, а доход от зданий и сооружений на нем носит, как правило, вторичный характер. Это объясняется тем, что выгоды от использования участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения — строительство, реконструкция — имеют конечный срок службы.
Определение стоимости земельного участка требует особого подхода. Я бы сказал, что более сложного предмета оценки просто не существует. Участки, как и люди, дома, вещи не похожи друг на друга, всегда есть какие-либо отличия. Эта природа земли как товара требует применения самых различных критериев, так что стоимость одного участка может отличаться в разы, в зависимости от того, с каких позиций к его оценке подошли.
Кроме того, оценку усложняют недостатки нормативно-правовой базы и неоднозначность регулирования земельного рынка. Определяющее влияние на результат имеет категория использования земли, которая обуславливает правовой статус, целевое назначение и различные сервитуты*, относящиеся к конкретному участку.

Существует три подхода к рыночной оценке земли: доходный, сравнительный и затратный. Первая методика ориентируется на доход, который потенциально может принести участок. Вторая основывается на изучении рынка округи и внесения ряда поправок, учитывающих индивидуальные черты объекта. В затратном подходе стоимость земли определяется по остаточному принципу, как разница между коммерческой стоимостью построенного на ней объекта и стоимостью строительства. Эти методики используются во всем мире, однако в силу отсутствия в Украине цивилизованного рынка земли, их применение имеет национальную специфику.
Если говорить о загородных участках, то наиболее естественным методом оценки земли можно считать сравнительный. Здесь принимаются во внимание расположение, окружение, коммуникации и инженерно-геологические условия участка. Вооруженный этими знаниями специалист может достаточно квалифицированно определить стоимость участка.
Куда сложнее обстоит дело с городской землей и участками под промышленными объектами. Так сложилось, что у большинства украинских предприятий нет собственной земли, а есть лишь эфемерное право пользования. Земля для них — такой же нематериальный актив, как лицензия или программное обеспечение. Однако любому инвестору понятно, что даже долгосрочный договор аренды или право постоянного пользования могут быть законодательным образом отменены. Поэтому задачей номер один для украинского и иностранного бизнеса является получение прав на землю. Именно для этого и производится ее оценка.
Стоимость городских участков тоже формируется не по законам рынка. В ее основе лежит девелоперский проект. Если под земельный участок разработана некая концепция, то его цена равна разнице между конечной стоимостью проекта и затратами на его реализацию. Вот и получается, что цена одного участка под небоскребом и 4-этажным зданием будет отличаться в десятки раз! Для крупных городов стало нормой, что участки в центре имеют стоимость в несколько сот тысяч долларов. Эта разница будоражит и подстегивает коррупцию. По имеющейся у меня информации, за право строить в центре Киева один инвестор заплатил более 5 млн долл. «неформального вознаграждения». Неудивительно, что когда речь идет о таких суммах, участники процесса не обращают внимания на законодательную и физическую возможность строительства. Отсюда множество зданий, построенных вопреки всем архитектурным канонам и геологическим условиям местности.
Фантастические цены в крупных городах и их пригородах постоянно подстегивают рынок. Любой информированный в сфере недвижимости человек знает, что в последние несколько лет цены на землю растут на 60—70% в год. В ситуации, когда государство не может обеспечить политической и экономической стабильности, когда банки «лопаются», а доллары обесцениваются, многие люди скупают землю, полагая, что в дальнейшем ее стоимость будет только расти. Однако понятно, что вечно так продолжаться не может. Средняя цена сотки в окрестностях Киева уже достигла 6–7 тыс. долл., и рано или поздно ресурс для роста будет исчерпан. В этой связи умение правильно оценить и воспользоваться земельным участком приобретает особенно важное значение.

*сервитут — особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться чужой вещью или ограничивать ее собственника в установленных пределах. Право земельного сервитута (статья 98 ЗК Украины) — это право собственника земельного участка или землепользователя на ограниченное пользование чужим земельным участком (участками).